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PATRIMOINE TAXABLE

Evaluer le patrimoine taxable au titre de l’ISF

L’ISF est un impôt déclaratif, il revient au redevable de réaliser l’évaluation de son patrimoine selon des règles variant en fonction de la nature des biens considérés. Ainsi, il n’est pas toujours aisé de connaître l’ensemble des règles applicables en fonction de la composition de son foyer fiscal et de son patrimoine. Cette page présente les modalités et règles applicables à l’évaluation des biens imposables au titre de l’ISF.


Les biens imposables au titre de  l’ISF

  • Les biens immobiliers

Les biens immobiliers doivent être déclarés pour leur valeur vénale, laquelle correspond au prix qui résulterait du jeu normal de l’offre et de la entre un acheteur et un vendeur. La valeur vénale doit donc nécessairement tenir compte des caractéristiques intrinsèques de l’immeuble, de son emplacement, de sa disponibilité, et de son mode de détention.

Le bien occupé à titre de résidence principale au 1er janvier de l’année bénéficie d’un abattement de 30%. Il convient ici de préciser que la résidence principale s’entend de la résidence habituellement et effectivement occupée par le redevable la majeure partie de l’année.

Le site des impôts mets à disposition des contribuables un outil nommé « Patrim » accessible via l’espace personnel du contribuable qui permet de retrouver les valeurs de cession de biens situés dans une zone donné à titre indicatif. Toutefois les résultats donnés pas cet outil ne sont pas opposables aux services fiscaux.

Outil d'évaluation immobilière Patrim sur le site des Impôts

Outil d’évaluation immobilière Patrim sur le site des Impôts

  • Valeurs mobilières

Les valeurs mobilières cotées sont évaluées, au choix du redevable, selon le dernier cours connu ou selon la moyenne des 30 derniers cours précédant le 1er janvier de l’année. Pour ce qui concerne les valeurs mobilières non cotées différentes méthodes peuvent être retenues (valeur mathématique, valeur de rendement…). S’agissant des sociétés patrimoniales et notamment des SCI c’est en principe la valeur de l’actif net (différence entre l’actif de la société et son passif) qui est retenue.

  • Les stock-options et des actions gratuites

Les stock-options n’ont pas à être prises en compte dans le patrimoine imposable au titre de l’ISF tant qu’elles n’ont pas été exercées. Les actions gratuites, elles ne devront figurer dans l’assiette imposable qu’à compter du 1er janvier de l’année suivant la date du terme de la période d’acquisition.

  • Les contrats de capitalisation

Les contrats de capitalisation doivent être retenus pour le calcul de l’ISF leur valeur de rachat au 1er janvier. Toutefois, à titre dérogatoire, l’administration fiscale admet qu’ils ne soient retenus que pour leur seule valeur nominale. Autrement dit, les intérêts capitalisés bénéficient d’une exonération d’ISF.

  • Les contrats d’assurance-vie

Seuls les contrats d’assurance-vie rachetables doivent être déclarés au titre de l’ISF pour leur valeur de rachat au 1er janvier. A l’inverse un contrat non rachetable (assurance décès) n’a pas à être déclaré.

  • Modalités de prise en compte des dettes

Pour pouvoir déduite au passif du patrimoine taxable au titre de l’ISF, une dette doit répondre au trois conditions suivantes :

    • être certaine au 1er janvier de l’année tant dans son existence même que dans son montant ;
    • être à la charge personnelle du redevable ou d’un des membres de son foyer fiscal ISF ;
    • être justifiée.

Dans ce cadre, peuvent notamment être pris en compte les impôts dus au 1er janvier, dont l’ISF lui-même, les emprunts à concurrence du capital restant dû au 1er janvier, les dettes dues à cette date et non encore payées, la valeur de capitalisation des prestations compensatoires et/ou des pensions alimentaires

Attention, les dettes se rapportant à des biens totalement exonérés d’ISF ne peuvent être déduites du patrimoine imposable ! Il en sera notamment ainsi en cas de financement par emprunt de l’acquisition d’un bien en nue-propriété ou encore d’un bien professionnel. Enfin, les dettes liées à des biens partiellement exonérés d’ISF ne sont déductibles du patrimoine imposable qu’à concurrence de la fraction imposable des biens auxquels elles se rapportent. A titre d’illustration, l’emprunt souscrit en vue d’acquérir des bois et forêts ne sera déductible qu’à concurrence de 25%.

  • Les biens détenus en démembrement de propriété

Les biens faisant l’objet d’un démembrement de propriété doivent être retenus dans le patrimoine imposable de l’usufruitier pour leur valeur en pleine-propriété. En contrepartie, le nu-propriétaire n’a pas à intégrer le bien dans son patrimoine imposable au titre de l’ISF. Compte tenu de cette règle d’imposition de l’usufruitier sur la valeur en pleine propriété, une donation ou une cession d’usufruit temporaire peuvent permettre de réduire le montant de la base imposable et donc le montant de l’impôt.

En effet, une donation d’usufruit temporaire à un enfant majeur, donc non rattaché au foyer fiscal ISF du parent, n’étant pas lui même soumis à l’ISF permet de réduire le patrimoine taxable des parents puisque ceux-ci ne sont plus que nus-propriétaires et donc non imposable sur le bien en question.

Attention, il existe des situations dans lesquelles l’imposition est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, notamment ainsi dans l’hypothèse où le vendeur d’un bien s’en réserve l’usufruit et où l’acquéreur de la nue-propriété n’est pas un héritier présomptif de l’usufruitier ou un descendant de ce dernier.

Vous pourrez trouver une sélection de biens proposés en démembrement de propriété sur notre site dédié à l’immobilier en nue -propriété.

  • Les régimes d’exonération totale ou partielle

Les biens suivants jouissent d’une exonération totale au titre de l’ISF : objets d’arts et de collection, droits de propriété littéraire et artistique, droits de propriété industrielle, titres de PME et de certains fonds, Biens professionnels, titres détenus par l’ancien dirigeant parti en retraite.

Les biens suivants bénéficient d’une exonération d’ISF à hauteur de 75% de leur valeur : titres détenus dans le cadre d’un pacte Dutreil, titres détenus par les salariés et mandataires sociaux, bois, forêts et Les groupement forestiers, et enfin les biens ruraux donnés à bail à long terme et parts de GFA avec toutefois une limite à hauteur de 102.717 € au delà desquels l’abattement passe à 75%.

Nous contacter concernant les modalités d’évaluation du patrimoine taxable au titre de l’ISF

Pour nous poser toutes vos questions quant à l’évaluation de votre patrimoine taxable au titre de l’ISF n’hésitez pas à nous contacter via le formulaire ci-dessous :

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Le patrimoine taxable au titre de l'ISF
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Déterminer le patrimoine imposable au titre de l'ISF n'est pas toujours une mince affaire : découvrez toutes les règles applicables sur cette page.
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